Prinsjesdag 2024: Wat betekenen de Kabinetsplannen voor de Vastgoedmarkt
Prinsjesdag 2024 is achter de rug en dit betekent dat de financiële plannen van het Kabinet zijn gepresenteerd. Al op 31 augustus 2024 lekte uit dat de overdrachtsbelasting op vastgoed zal dalen naar 8%. De zogenaamde ‘huizentaks’ wordt hiermee teruggebracht op het niveau van 2021. In dit artikel gaan we in op het effect dat deze maatregel heeft op de vastgoedmarkt.
Veranderingen in de overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting in Nederland werd in 2021 verhoogd van 6% naar 8%. Vervolgens werd deze in 2023 verder verhoogd naar 10,4%. Deze verhogingen hadden betrekking op woningen waar de koper niet zelf in ging wonen (beleggingspanden) en waren bedoeld om beleggingen in de vastgoedmarkt te ontmoedigen. Het idee was dat kopers, die zelf in hun woning gingen wonen - zoals starters-, op deze manier werden tegen concurrentie van beleggers en investeerders om zo de woning- en de huurmarkt betaalbaarder te maken.
Effecten op de woning- en huurmarkt
De verhoging van de overdrachtsbelasting leidde inderdaad tot een vermindering van de beleggersactiviteit, met name in woningen in het lagere en middenhuursegment. Maar, in tegenstelling tot wat de maatregel beoogd had, nam het aanbod van huurwoningen af.
Ontwikkelaars en investeerders waren minder geneigd om nieuwe vastgoedprojecten in de residentiële (woning) markt aan te kopen of te ontwikkelen. Hierdoor steeg de druk op de huurmarkt, met hogere huurprijzen als gevolg.
Voor kopers, die zelf in hun woning gingen wonen, bleef de overdrachtsbelasting laag, wat hen een betere positie gaf tegenover beleggers. Het leidde echter tot hogere huizenprijzen, omdat de vraag naar koopwoningen groter bleef dan het aanbod. De verhoging van de belasting leidde effectief tot een afname van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met een smallere beurs (dankzij de stijgende huizenprijzen) en het stokken van nieuw aanbod op de huurmarkt. Het is dan ook niet verrassend dat het Kabinet haar aanpak, voorzichtig, bijstelt.
De effecten op commercieel vastgoed
De verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4% had veruit het grootste effect op de woningmarkt. Toch waren er effecten merkbaar op de commerciële vastgoedmarkt.
Zo had de verhoging een vertragende werking op investeringen in commercieel vastgoed. Investeerders die zich bezighouden met dit type vastgoed, zoals kantoren, werden voorzichtiger door de verhoogde belasting en strengere regelgeving rondom vastgoedbeleggingen. Dit leidde tot een afname in het aantal transacties vanwege de hogere kosten, die de winstmarges onder druk zetten.
Als gevolg van de hogere overdrachtsbelastingen op woningen was er binnen de vastgoedmarkt een verschuiving zichtbaar: investeerders kozen vaker voor kantoren en ander commercieel vastgoed. Dit segment bleef daardoor relatief stabiel, ondanks de hogere kosten op de bredere vastgoedmarkt. Dit gold met name voor vastgoed dat geschikt is voor het MKB, waaronder kantoren tot 4000m2 met meerdere huurders. Dit type vastgoed vormt de kern van de vastgoedstrategie van ER Capital.
De verhoging van de overdrachtsbelasting ontmoedigde tot slot ook de ontwikkeling van nieuw commercieel vastgoed, wat leidde tot een afname in het aanbod van nieuwe kantoorruimte. Hierdoor nam de leegstand in bestaande mid-size kantoren af, omdat de vraag naar dit type kantoren bleef terwijl nieuw aanbod beperkt werd.
De verwachte effecten van de verlaging
De verwachte verlaging van de overdrachtsbelasting, zoals voorgesteld in de Prinsjesdag-plannen, zal naar verwachting ook effect hebben op de kantorenmarkt in Nederland:
- Toegenomen investeringsactiviteit: Een verlaging van de overdrachtsbelasting kan de kosten voor het kopen van commercieel vastgoed, zoals kantoren, verlagen. Dit maakt het aantrekkelijker voor beleggers en investeerders om in kantoorruimte te investeren. Partijen die eerder afgeschrikt werden door de hoge belastingtarieven, kunnen hierdoor opnieuw interesse krijgen in commercieel vastgoed. Hierbij zij opgemerkt dat de tarieven in Nederland nog steeds zeer hoog zijn in verhouding tot de rest van de wereld.
- Stimulans voor renovaties en transformaties: Lagere kosten bij de aankoop van vastgoed kunnen vastgoedeigenaren ook motiveren om bestaande kantoren te renoveren of te transformeren naar andere functies, zoals woningen of flexibele werkruimtes. Dit is vooral belangrijk in stedelijke gebieden waar verouderde kantoren een kans vormen voor herontwikkeling. Deze aanpak is al jaren onderdeel van de strategie van ER Capital. Verbetering, vergroting en verduurzaming van bestaande panden leidt tot tevreden huurders, verlaging van de onderhoudskosten en waardetoevoeging hetgeen een positief rendement oplevert.
- Versterking van de nieuwbouwmarkt: De kantorenmarkt zou baat kunnen hebben bij een toename in de ontwikkeling van nieuwe kantoorprojecten. Lagere transactiekosten verlagen de drempel voor ontwikkelaars om te investeren in nieuwe kantoorruimte, wat kan bijdragen aan een breder en moderner aanbod.
- Verhoogde internationale interesse: Nederland kan door de verlaging weer aantrekkelijker worden voor internationale investeerders die op zoek zijn naar kansen in de Europese commerciële vastgoedmarkt. Een lager belastingtarief kan Nederland concurrerender maken in vergelijking met andere landen, waardoor er meer buitenlandse investeringen kunnen worden aangetrokken voor de Nederlandse vastgoedmarkt.
Concluderend is de verwachting dat een verlaging van de overdrachtsbelasting naar 8%, zoals voorgesteld in de uitgelekte plannen voor Prinsjesdag 2024, investeren in vastgoed aantrekkelijker maakt. De verlaging zal zeer waarschijnlijk ook de kantorenmarkt stimuleren door een grotere vraag naar investeringsmogelijkheden in vastgoed, renovaties en nieuwe kantoorontwikkelingen aan te moedigen, terwijl het ook internationale interesse in de Nederlandse markt kan aanwakkeren. Het feit dat investeren in huurwoningen iets aantrekkelijker wordt, kan een impuls geven aan het aanbod op de woningmarkt. Dit is gunstig gezien de huidige woningnood en kan bijdragen aan een stabielere vastgoedmarkt.
